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　　房子不仅是居住的场所ღ◈★，也是生活的港湾和幸福的源泉ღ◈★。在房地产发展新模式下ღ◈★，谁能为群众提供好房子ღ◈★，提供好服务ღ◈★，谁就能有市场ღ◈★、有发展ღ◈★、有未来ღ◈★。好服务是衡量好房子的重要标尺之一ღ◈★，而提供好服务是物业管理行业的重要职责ღ◈★。本报特别邀请北京林业大学经济管理学院教授ღ◈★，住房城乡建设部科技委房地产市场服务专业委员会委员ღ◈★、社区建设委专业委员会委员程鹏ღ◈★，共同探讨“小”物业如何承担“大”使命ღ◈★。

　　程鹏ღ◈★：依据我国物业管理条例ღ◈★，物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备ღ◈★、设施和场地ღ◈★。物业可大可小ღ◈★，一个单元住宅可以是一项物业美高梅MGM电子娱乐游戏ღ◈★，一座大厦也可以作为一项物业ღ◈★，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业ღ◈★。

　　以住宅小区为例ღ◈★，不仅包括住宅楼房ღ◈★，还涵盖日常使用的电梯ღ◈★、各种监控设备ღ◈★、管网以及所在院子等ღ◈★，这些共同构成了物业整体ღ◈★。

　　程鹏ღ◈★：物业管理的专业价值核心在于将房屋的日常维护管理做到位ღ◈★，比如按照国家法律要求对电梯进行维护巡检ღ◈★、让消防设施保持可行状态ღ◈★、屋顶无漏水ღ◈★、外立面无坠落风险等ღ◈★。这些虽不易为业主所见ღ◈★，但却是物业管理最本质的价值所在ღ◈★。判断物业服务企业的好坏ღ◈★，应首先考量其在上述方面的专业度打牌吧休闲游戏世界ღ◈★，再关注环境ღ◈★、安全等方面ღ◈★。

　　部分业主往往更关注小区地面是否干净ღ◈★、绿化是否漂亮等打牌吧休闲游戏世界ღ◈★，而对物业服务企业在上述方面的投入和成果关注不足ღ◈★。为此ღ◈★，部分物业服务企业会通过举办“机房开放日”等活动ღ◈★，引导业主关注物业管理中更为重要的方面ღ◈★，而不是只关注表面现象ღ◈★。

　　当前ღ◈★，社会整体已经进入到房屋的存量时代ღ◈★，大量房屋已建成一定年限ღ◈★，若设施设备维护不到位ღ◈★，将导致房屋提前衰老ღ◈★，影响资产的保值增值能力ღ◈★。因此ღ◈★，物业管理的部分工作要强制执行打牌吧休闲游戏世界ღ◈★，如房屋的定期维护保养和体检ღ◈★；部分工作可以市场化ღ◈★，如保安ღ◈★、保洁ღ◈★、绿化等ღ◈★。

　　程鹏ღ◈★：专业化的物业服务企业拥有详细的房屋日常维护保养操作手册ღ◈★、监控体系ღ◈★、品控体系ღ◈★，能够确保房屋得到良好维护ღ◈★。维护良好的房子即便已有一定楼龄ღ◈★，其单元门ღ◈★、地面ღ◈★、墙面ღ◈★、地下停车场ღ◈★、灯光及电梯等仍能保持较好状态ღ◈★。

　　程鹏ღ◈★：物业服务费是住宅小区日常维护保养的开支ღ◈★，发改价格〔2003〕1864号文明确约定了其构成的9项内容ღ◈★，包括物业服务人员的工资ღ◈★、社保ღ◈★、福利费以及小区公共区域公共设施日常维护ღ◈★、清洁绿化秩序维护ღ◈★、办公等费用ღ◈★。

　　而当设备损坏ღ◈★、屋顶大量漏水等超出物业服务费界定范围的情况发生时ღ◈★，就需要动用住宅专项维修资金ღ◈★。该资金用于物业共用设备公用设施的大修打牌吧休闲游戏世界ღ◈★、中修ღ◈★、更新改造ღ◈★，其所有权属于全体业主ღ◈★。

　　比如ღ◈★，部分小区受建设时期遗留隐患或少数物业服务企业设备维护工作不到位等原因的影响ღ◈★，电梯需要提前大修ღ◈★。在此过程中ღ◈★，如何监督物业服务企业和设备维保公司的服务成为当前的难点和痛点ღ◈★。业主虽应发挥监督作用美高梅MGM电子娱乐游戏ღ◈★，但专业度不足ღ◈★，所以更需要政府介入ღ◈★。

　　目前ღ◈★，我国一些城市已进行了相关探索ღ◈★，浙江宁波ღ◈★、河北沧州等城市引入保险机制ღ◈★，通过保险公司对物业服务企业和维保公司的维护活动进行监督ღ◈★，以确保设备设施严格按照相关标准得到有效维护ღ◈★，进而减少住宅专项维修资金的支出ღ◈★，避免资金过快耗尽及后续续筹问题ღ◈★。

　　程鹏ღ◈★：老旧小区物业服务费缴费难问题由来已久ღ◈★，并非短期内形成ღ◈★。比如ღ◈★，一些老旧小区居民一年需缴纳1000多元物业服务费ღ◈★，对于上班族而言尚可接受ღ◈★，但部分退休金较少的老年人会觉得经济压力较大ღ◈★，甚至会考虑用这笔钱来购买生活用品等ღ◈★。

　　中国建设报ღ◈★：在前期房屋设计建造过程中ღ◈★，物业管理行业能否发挥作用ღ◈★，协助优化设计ღ◈★，完善细节ღ◈★，为后期工作的开展提供保障？

　　程鹏ღ◈★：在房屋设计建造过程中ღ◈★，物业服务企业应发挥其专业优势ღ◈★，在设计阶段进行干预ღ◈★。房屋设计人员可能更关注设计外观和建造过程ღ◈★，而对于后期维护成本及是否易于维护等方面考虑不足ღ◈★。

　　理论上物业服务企业应将专业前置ღ◈★，但实际操作中ღ◈★，只有少数房地产开发企业和建筑公司会让物业服务企业提前介入ღ◈★，大多数情况是房子建成后通过前期服务合同交给物业服务企业ღ◈★，这导致在设计过程中可能存在考虑不周详等问题ღ◈★，仍需进一步调整和改进ღ◈★。

　　中国建设报ღ◈★：老旧小区ღ◈★、新建商品房ღ◈★、保障性住房等不同类型社区的物业管理实施情况如何？是否存在差异？

　　程鹏ღ◈★：老旧小区物业管理面临诸多挑战ღ◈★，其中很大一部分原因是建设时设备设施不完善ღ◈★。比如ღ◈★，上世纪八九十年代中国尚未步入汽车社会ღ◈★，老旧小区建设时未考虑停车位问题ღ◈★，如今停车矛盾突出ღ◈★，这超出了物业服务企业的能力范围ღ◈★。尽管物业服务企业会尽力寻找停车位ღ◈★，但仍难以满足业主需求美高梅MGM电子娱乐游戏ღ◈★，导致业主满意度不高美高梅MGM电子娱乐游戏ღ◈★。

　　同时ღ◈★，老旧小区居民结构也对物业管理产生影响ღ◈★。以北京为例ღ◈★，老旧小区中退休老年人居多ღ◈★，约占一半ღ◈★，另一半包括年轻有孩子的家庭及出租房住户美高梅MGM电子娱乐游戏ღ◈★。老年人对物业管理的理解和接受程度相对较弱ღ◈★，对物业管理价值的认可度较低ღ◈★。我们通过对北京市数百个住宅小区的调查发现ღ◈★，年轻人对物业服务的认可度和宽容度明显优于老年人ღ◈★。这是因为老年人从计划经济时代走来ღ◈★，习惯了单位提供的后勤服务ღ◈★，对缴纳物业服务费存在心结ღ◈★。而新建住宅小区的居民对物业服务价值普遍有较高认可ღ◈★。

　　新建商品房小区在设施设备方面相对完善ღ◈★，居民对物业服务价值的认可度较高ღ◈★，物业管理工作相对容易开展ღ◈★。保障性住房的物业管理因政策和保障性质的不同而具有独特特点ღ◈★，但总体而言ღ◈★，与老旧小区相比ღ◈★，在设施和居民认知方面可能具有一定优势ღ◈★。

　　中国建设报ღ◈★：业主的满意度是衡量物业服务管理水平的重要指标ღ◈★。那么ღ◈★，应当如何让业主和物业服务企业做好配合ღ◈★、沟通？

　　程鹏ღ◈★：业主满意度是衡量物业服务管理水平的重要指标ღ◈★，而物业服务本身具有非标准性ღ◈★，难以准确界定ღ◈★。

　　比如ღ◈★，保洁员刚清扫完地面后可能因其他因素导致地面又有垃圾ღ◈★，这容易让业主产生保洁工作未做好的误解ღ◈★。为解决这一问题ღ◈★，可采取业主与物业服务企业共同商议服务标准的方式ღ◈★，如在江浙沪一带ღ◈★，采用开放式预算逻辑ღ◈★，即物业服务企业和业主面对面商量物业服务费的使用ღ◈★。

　　再比如ღ◈★，一个小区物业服务费预计100万元ღ◈★，双方共同商讨设备设施维护ღ◈★、保洁ღ◈★、保安等各方面的费用分配ღ◈★，明确根据城市最低工资标准能聘请多少保洁人员以及相应的服务水平等ღ◈★，并提前公示征求意见ღ◈★。

　　这样做的好处在于提高透明度ღ◈★，避免业主因不了解物业服务费去向而产生猜疑和不信任ღ◈★。我国物业管理条例及相关文件虽有关于公示透明的要求ღ◈★，但各地情况不同ღ◈★，需要结合实际进行实践ღ◈★。

　　经济发达地区在此方面的探索较早ღ◈★，如江浙沪地区通过这种方式ღ◈★，有效减少了业主拨打12345投诉物业服务企业不作为和服务不规范的情况ღ◈★，业主参与服务标准制定和费用花费过程后ღ◈★，满意度自然提升ღ◈★，也为后续工作提供了良好保障ღ◈★。

　　中国建设报ღ◈★：在物业管理实践中ღ◈★，如何鼓励居民积极参与社区事务管理ღ◈★，有效推动社区共建ღ◈★、共治ღ◈★、共享理念落地？

　　程鹏ღ◈★：社区治理中ღ◈★，存在街道社区（政府力量）ღ◈★、物业服务企业（市场力量）ღ◈★、业主委员会（社会力量）三个主体ღ◈★。虽然三者都希望小区管理良好ღ◈★，但由于运行逻辑不同ღ◈★，导致很多小区未达到预期效果ღ◈★。物业服务企业从盈利角度看待小区和业主ღ◈★；业主从物权角度看待物业服务企业ღ◈★；街道社区从秩序角度看待小区ღ◈★。这些逻辑差异导致在协同过程中出现问题ღ◈★，如物业服务企业主导的小区治理模式下ღ◈★，物业服务费上涨困难但服务成本上升ღ◈★，业主权利意识觉醒ღ◈★，双方矛盾凸显ღ◈★；业主主导的小区治理模式中ღ◈★，业主专业度不足ღ◈★，难以掌握物业服务企业集成商模式背后的专业价值ღ◈★；物业服务企业ღ◈★、业主和社区三方协同模式下ღ◈★，虽能解决部分问题ღ◈★，但业主可能未充分发挥作用ღ◈★，物业服务企业可能承担了未在服务合同中约定的事项ღ◈★。

　　破解社区治理问题的关键是有效发挥业主的作用ღ◈★，让其参与治理ღ◈★。比如ღ◈★，我们在江浙沪地区的调研中发现ღ◈★，开放式预算是一种有效的方法ღ◈★，即让小区费用花费走向阳光透明ღ◈★。具体而言ღ◈★，阳光透明首先体现在设备设施日常运维的透明ღ◈★，包括向业主如实告知电梯等设备设施的运行情况ღ◈★，不能隐瞒问题ღ◈★；对于涉及安全维护的费用支出要进行干预和监管ღ◈★，确保资金花在该花的地方ღ◈★。同时ღ◈★，日常设备设施是否按照维护要求进行操作也需要透明ღ◈★。这不仅是钱的透明ღ◈★，更是要让业主清楚了解小区设备设施的运行和维护状况ღ◈★，保障居住安全ღ◈★。通过这种方式ღ◈★，能够促进社区共建共治共享理念的落地ღ◈★，提升物业管理水平ღ◈★。

　　中国建设报ღ◈★：当前ღ◈★，大数据ღ◈★、云计算ღ◈★、人工智能等数字技术迅速发展ღ◈★。在物业管理行业ღ◈★，是否也有这些新科技的用武之地？具体体现在哪些方面？

　　程鹏ღ◈★：新技术在物业管理领域应用空间广阔ღ◈★。在设备设施管理方面ღ◈★，可通过放置传感器实时监测电梯运行状态ღ◈★，包括x轴ღ◈★、y轴和z轴数据ღ◈★，确保其在规范范围内运转ღ◈★；监测消防水压是否有效ღ◈★；还可利用新的技术手段ღ◈★，如中国建科院用卫星监测大楼外立面是否存在安全隐患等ღ◈★。通过这些技术ღ◈★，能及时发现房屋潜在问题ღ◈★，在问题发生前采取措施进行预防和处理ღ◈★。

　　随着我国物业管理从业人员ღ◈★，特别是保洁和保安人员的年龄逐渐增大ღ◈★，未来对无人保安ღ◈★、保洁等需求将增大ღ◈★。比如ღ◈★，部分企业引入了保洁机器人ღ◈★，但仍需进行大量数据分析和观察ღ◈★，以指导机器人按规划有效进行保洁作业ღ◈★。

　　在物业服务企业与业主关系方面ღ◈★，新技术可用于有效监测物业服务合同的履行情况ღ◈★。业主需要了解物业服务企业是否按照服务合同提供服务ღ◈★，而传统的街道干预判断方式工作量大且治理成本高ღ◈★。通过智能合约等新的互联网技术或IT手段ღ◈★，能够解决服务过程留痕和争议判断等问题ღ◈★，保障物业服务企业和业主之间的关系更加规范和透明ღ◈★。

　　程鹏ღ◈★：在住宅小区项目实际运作中ღ◈★，物业服务从业人员需具备法律知识ღ◈★。国家对相关操作有明确法律要求ღ◈★，从业人员要清楚操作规范守则美高梅MGM电子娱乐游戏ღ◈★，对危险源有清晰认知ღ◈★。懂法律是物业服务人才的重要内涵之一ღ◈★，并非要求是法律专业毕业ღ◈★，但要熟悉物业管理相关法律规定ღ◈★，这是保障物业管理合法合规进行的基础ღ◈★。

　　大多数物业服务企业主要承担房屋巡视巡检ღ◈★、报告等职能ღ◈★，类似社区医院的全科医生ღ◈★。相关岗位人员要能判断房屋是否需要维修及可能存在的隐患ღ◈★，并与业主沟通ღ◈★、向相关部门报告ღ◈★。对于这些涉及房屋安全日常维护的岗位美高梅MGM电子娱乐游戏ღ◈★，应实行持牌上岗制度ღ◈★，通过相关考核和资质认定ღ◈★，以体现物业服务企业的专业度ღ◈★。

　　此外ღ◈★，物业服务企业从过去作为房地产开发企业的附属逐渐走向独立ღ◈★，对人才的需求更加多元化ღ◈★。除了项目运作层面的人才ღ◈★，还需要研究法律ღ◈★、战略ღ◈★、企业运营ღ◈★、技术等各领域的专业人才ღ◈★，以适应公司发展的需要ღ◈★，提升公司的综合管理和运营能力ღ◈★。

　　二是关注业主能力的成长建设ღ◈★，业主参与物业管理能力的提升是一个漫长过程ღ◈★，需要通过不断学习ღ◈★、冲突调整及法律条款学习等方式来实现ღ◈★。比如ღ◈★，一些小区经过多年业主委员会的更迭和发展ღ◈★，业主委员会成员逐渐意识到要一心为公才能得到业主认可ღ◈★，从而更好地开展工作ღ◈★。

　　三是加强物业服务过程的有效监管ღ◈★，包括物业服务企业岗位人员持牌制度建设以及利用传感器等新技术对设备运行进行远程监测监管等ღ◈★，以弥补市场机制失灵时出现的问题ღ◈★。

　　在房屋安全方面打牌吧休闲游戏世界ღ◈★，强制性标准的出台将促使物业服务企业更加重视房屋日常维护ღ◈★，提升房屋安全保障水平ღ◈★，减少安全隐患ღ◈★，为业主提供更加安全的居住环境ღ◈★，有助于房屋资产的保值增值ღ◈★。

　　在业主能力建设方面ღ◈★，随着业主参与意识和能力的提升ღ◈★，将促进业主与物业服务企业之间的沟通与合作更加顺畅ღ◈★，减少矛盾冲突ღ◈★，共同推动小区管理的优化美高梅MGM电子娱乐游戏ღ◈★。

　　在监管方面ღ◈★，加强监管措施将规范物业服务企业的服务行为ღ◈★，提高服务质量和透明度ღ◈★，保障业主的合法权益ღ◈★，促进物业管理行业的健康发展ღ◈★，使市场机制在物业管理行业中更好地发挥作用ღ◈★，提升整个行业的市场竞争力和发展水平ღ◈★。

　　好房子与好服务紧密相连ღ◈★，打造安全宜居的好房子ღ◈★，提供温馨暖心的好服务ღ◈★，不仅关乎居民幸福感的提升和“四好”建设ღ◈★，更直接关系到物业管理行业的市场发展和未来ღ◈★。通过不断创新优化管理ღ◈★，提升服务品质ღ◈★，满足业主居民需求ღ◈★，才能推动物业管理行业的发展ღ◈★。

　　10月31日是世界城市日ღ◈★，以“共建人民城市ღ◈★，共享美好生活”为主题的2024年世界城市日中国主场活动上海主场暨2024城市可持续发展全球大会ღ◈★，在上海世博展览馆开幕ღ◈★。

　　近日ღ◈★，福建省泉州市洛江区召开创建省级生活垃圾分类示范区专题培训会ღ◈★。来自洛江区城市管理和综合执法局ღ◈★、福建省城市市容环境卫生行业协会ღ◈★、泉州市城市管理局ღ◈★、泉州市垃圾分类工作领导小组办公室以及洛江区公共机构垃圾分类负责人等230余人参加了培训会ღ◈★。

　　大红门地区是南中轴地区实施城市更新的核心区域ღ◈★，是国家自然博物馆打牌吧休闲游戏世界ღ◈★、首都规划展览馆等一批国家级文化设施的重要承载区域ღ◈★，该地区定位为“新时代服务保障首都功能的示范区ღ◈★、带动城市南部地区发展的引领区ღ◈★、有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心”ღ◈★。

　　河北省唐山市坚持以“沿海新型工业城市人水和谐”“煤矿采空区生态修复再生”“城市更新和海绵城市有机融合”“水资源可持续利用”的系统谋划ღ◈★，打造华北缺水地区新型工业城市海绵城市建设样板ღ◈★。

　　秋风送爽ღ◈★，金桂飘香打牌吧休闲游戏世界ღ◈★，安徽省合肥市迎来了一场技能与智慧的盛宴——2024年全国住房城乡建设行业职业技能大赛ღ◈★。这是首次面向全国住房城乡建设行业举办的国家一类赛ღ◈★，更是住房城乡建设行业技能人才的一次大聚会ღ◈★、大比武ღ◈★。

　　10月28日上午ღ◈★，中国房地产估价师与房地产经纪人学会（以下简称“中房学”）联合山东省房地产业协会ღ◈★，在威海市组织召开主题为“专业服务助力城市更新”的研讨会ღ◈★。资产管理ღ◈★。美高梅MGMღ◈★！美高梅棋牌官网入口