2021年6月ღღ✿◈，我国首批公募REITs成功上市ღღ✿◈，中国成为全球第41个推出REITs产品的市场ღღ✿◈，经过数年的发展ღღ✿◈，截至2024年11月30日ღღ✿◈，国内已上市公募REITs达51单ღღ✿◈，上市规模约1500亿元ღღ✿◈。
从REITs产品数量看ღღ✿◈，中国REITs市场已经成长为亚洲第二ღღ✿◈、全球第三大REITs市场ღღ✿◈，REITs数量占全球REITs总数约5%ღღ✿◈。
从市值角度看ღღ✿◈，中国REITs占全球REITs市值的1%左右ღღ✿◈，对比美国REITs占全球REITs市值60%以上的比重ღღ✿◈，仍有较大增长空间ღღ✿◈。
美国先后颁布了《美国国内税法法案》以及《房地产投资信托法案》美高梅mgm官网ღღ✿◈，彼时美国政府仅允许设立权益型REITsღღ✿◈，REITs尚不具备税收优势ღღ✿◈。
美国国会通过《税收改革法案》ღღ✿◈，REITs的税收优势进一步加强ღღ✿◈，权益型REITs进入了快速发展期ღღ✿◈。
美国REITs制度主要由税法规范ღღ✿◈，基本规则来源于《国内税收法》（Internal Revenue Code）ღღ✿◈，此外ღღ✿◈，美国REIT相关制度自成立以来经过多次修订ღღ✿◈，最近一次修订是在2022年的《降低通胀法》（Inflation Reduction Act）ღღ✿◈。REITs允许任何人像投资其他行业一样投资房地产资产组合——通过购买个别公司股票或通过共同基金或交易所交易基金ღღ✿◈。房地产投资信托的股东赚取所产生的收入的一部分ღღ✿◈，而无需实际去购买ღღ✿◈、管理或融资物业ღღ✿◈。
美国REITs体系大致分为四类ღღ✿◈：权益REITsღღ✿◈、mREITsღღ✿◈、PNLRs美高梅MGMღღ✿◈，ღღ✿◈、私募REITsღღ✿◈。其中ღღ✿◈，权益REITs是美国主要的REITs品种ღღ✿◈，一般通过收取租金和出售长期持有的不动产来产生收入ღღ✿◈。
美国REITs底层资产涉及行业领域包括13个类别ღღ✿◈，分别为数据中心美高梅mgm官方网站ღღ✿◈、医疗ღღ✿◈、基础设施ღღ✿◈、特殊ღღ✿◈、混合经营ღღ✿◈、住宅旧版幸福宝mgm美高梅登录中心(官方)APP下载安装ღღ✿◈。ღღ✿◈、办公ღღ✿◈、零售ღღ✿◈、工业ღღ✿◈、农林ღღ✿◈、酒店ღღ✿◈、仓储及博彩ღღ✿◈。
mREITs与权益REITs在投资标的上有所区分ღღ✿◈，主要是投资于商业和/或住宅物业相关的抵押贷款或抵押贷款证券ღღ✿◈。
PNLRs与私募REITs均为非上市型REITsღღ✿◈，即两类REITs均不在交易所交易ღღ✿◈，其中PNLRs在美国证券交易委员会注册ღღ✿◈，而私募REITs不在美国证券交易委员会注册且仅可被机构投资者购买ღღ✿◈。
根据Nareit统计ღღ✿◈，截至2023年mgm美高梅登录中心APP下载安装ღღ✿◈。ღღ✿◈，美国REITs持有约58万套不动产ღღ✿◈，在美国各地拥有1,500万英亩林地ღღ✿◈。
在经济影响方面ღღ✿◈，美国REITs直接或间接地提供了约350万个就业岗位ღღ✿◈。其中ღღ✿◈，房地产投资信托业务支持了130万个全职等效（FTE）就业岗位和1143亿美元的劳动收入ღღ✿◈，资本性支出和新建设支持了180万个FTE就业岗位和1318亿美元的劳动收入ღღ✿◈，而通过向投资者分配的股息和利息支付支持了43万个就业岗位和318亿美元的劳动收入ღღ✿◈。
此外旧版幸福宝ღღ✿◈，约1.7亿美国人生活在通过401(k)ღღ✿◈、IRAsღღ✿◈、养老金计划和其他投资基金投资于房地产投资信托基金的家庭中ღღ✿◈，约占全美人口的50%ღღ✿◈。
从市场实践来看ღღ✿◈，美国ღღ✿◈、英国等国家大多采用公司型ღღ✿◈，公司型REITs以普通股公司的形式存在ღღ✿◈，其资产和业务由公司的董事会和管理层负责管理和运营ღღ✿◈；亚洲国家和地区普遍采用契约型ღღ✿◈，契约型REITs通常以信托形式存在ღღ✿◈，其投资组合由信托基金管理ღღ✿◈。
我国现已发行的公募REITs均采用契约型ღღ✿◈，即投资人ღღ✿◈、经营管理商业信托的组织如投资银行或信托公司等以及独立第三方托管人（通常为商业银行）通过签订合同而形成的信托法律关系ღღ✿◈。
在契约型REITs的基础上ღღ✿◈，我国出台了一系列关于基础设施公募REITs的监管规则ღღ✿◈，提高了治理水平ღღ✿◈，优化了传统契约型结构可能存在的“委托—代理”问题ღღ✿◈。
比如ღღ✿◈，证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引》（以下简称“指引”）中规定“原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%”美高梅mgm官方网站ღღ✿◈，将基金管理人与原始权益人（或控制关联方）二者的利益关联在一起信托基金ღღ✿◈，ღღ✿◈，防止管理上的不一致与矛盾冲突ღღ✿◈，减少了信息不对称风险ღღ✿◈。
又比如《指引》规定ღღ✿◈：基金托管人与ABS托管人必须为同一人旧版幸福宝ღღ✿◈，基金管理人与ABS管理人为同一控制人ღღ✿◈，基础设施REITs管理人为第三方机构旧版幸福宝ღღ✿◈，减少了委托代理问题ღღ✿◈。
此外ღღ✿◈，《指引》还对基金管理人的监督ღღ✿◈，公司治理ღღ✿◈、内控制度和业务流程等方面作出详尽规定ღღ✿◈，通过尽职调查的规范以及信息披露等制度建设ღღ✿◈，使得 REITs治理水平进一步提高ღღ✿◈。
2024 年7 月26 日ღღ✿◈，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（简称“1014号文”）ღღ✿◈，我国REITs 正式进入“常态化发行阶段”ღღ✿◈，REITs发行范围进一步扩大ღღ✿◈，底层资产类型更加多元ღღ✿◈。对比发达市场ღღ✿◈，中国REITs资产类型有以下特点ღღ✿◈：
公路ღღ✿◈、铁路ღღ✿◈、机场资产管理ღღ✿◈，ღღ✿◈、港口等交通项目是我国REITs的重点领域ღღ✿◈，而美国权益型REITs产品几乎不涉及交通基础设施ღღ✿◈。美国交通运输体系发展侧重与中国不同ღღ✿◈，铁路项目较少美高梅mgm官方网站美高梅电子娱乐游戏appღღ✿◈。ღღ✿◈，收费公路项目也很有限ღღ✿◈。我国交通基础设施较为完善ღღ✿◈，新建项目多且存在足量优质收益资产ღღ✿◈，是发行REITs的良好资产标的ღღ✿◈。
与美国情况不同ღღ✿◈，我国将城镇供水ღღ✿◈、供气ღღ✿◈、供热项目ღღ✿◈，以及停车场项目纳入REITs底层资产范围ღღ✿◈，美国几乎没有此类成熟REITs产品ღღ✿◈。因为此类项目收益水平有限ღღ✿◈，多依靠补贴收入ღღ✿◈，在美国权益类REITs市场竞争力不强ღღ✿◈，而在我国旧版幸福宝ღღ✿◈，市政项目大多可获得较为稳定的的政策支持预期ღღ✿◈，收益稳定性具有一定的优势ღღ✿◈。
长期以来ღღ✿◈，文旅行业受长周期ღღ✿◈、重资产属性的影响ღღ✿◈，业务扩展空间显著受限ღღ✿◈。我国在旅游景区公募REITs领域的探索或有助于景区实现建设ღღ✿◈、运营ღღ✿◈、退出旧版幸福宝ღღ✿◈、投入ღღ✿◈、新建设的正向循环和完整投资闭环ღღ✿◈。
中国采用的“公募基金+ABS”模式ღღ✿◈，原始权益人实质上实现了资产的上市ღღ✿◈，该模式可以带来一次性较大额度的资金回笼ღღ✿◈。回笼资金的注入有利于解决企业债务问题ღღ✿◈，还能为新的基础设施建设提供资金ღღ✿◈，盘活存量的同时完成基础设施更新ღღ✿◈。相关政策还规范了募集资金用途ღღ✿◈、完善资金使用结构ღღ✿◈，促进良性投资循环ღღ✿◈。在取得回收资金后ღღ✿◈，原始权益人应将回收资金用于国家重大战略区域范围内的重大战略项目美高梅·MGM(中国)平台网站入口ღღ✿◈。ღღ✿◈、新的基础设施和公用事业等项目建设ღღ✿◈，政策约束为募投机制的良性运转提供了保障ღღ✿◈。
公募REITs是贯彻落实党中央ღღ✿◈、国务院关于防风险ღღ✿◈、去杠杆ღღ✿◈、稳投资ღღ✿◈、补短板决策部署的有效政策工具ღღ✿◈，是投融资机制的重大创新ღღ✿◈，有助于盘活存量资产ღღ✿◈，广泛调动各类社会资本积极性ღღ✿◈，促进基础设施高质量发展美高梅mgm官方网站ღღ✿◈。从试点到常态化发行ღღ✿◈，中国REITs走过了不平凡的历程美高梅mgm官方网站ღღ✿◈，也探索出了具有中国特色的REITs发展道路ღღ✿◈，实现了从平稳开局到小步快跑的发展局面ღღ✿◈。但也应看到旧版幸福宝ღღ✿◈，对比发达市场的REITs规模ღღ✿◈，我国公募REITs仍存在巨大的发展空间ღღ✿◈，在总结既有经验和实践探索中美高梅mgm官方网站ღღ✿◈，中国REITs将继续成长ღღ✿◈，行稳致远ღღ✿◈！